21世纪经济报道消息，“这很可能是黄浦江核心区域内最后一片可以买到的一手别墅了，不算北外滩的话。”上海浦东新区浦东南路，一名为雪野家园的住宅小区的业主对21世纪经济报道记者介绍，小区包括了公寓和别墅，但别墅始终未售，而他是公寓业主。
据其所知，同等区域内再无其他可售联排别墅，别墅用地早自多年前就开始严格控制，该区域内目前甚至连普通住宅用地也极少，除非如高层酒店式公寓之类。
21世纪经济报道记者在现场看到，这些别墅房屋从外面看上去，略显破败，显然已有些年月。奇怪的是，虽然并非新建房屋，内部却尚处于毛坯状态，这块别墅项目又经历了怎样的历史，为何会在如此核心区域却“嫁”不出去？
“问题”别墅增值40余倍
21世纪经济报道记者从小区业主、项目施工方以及开发商内部人士等多方了解，雪野家园社区在2004年之前建成，并于当年获得相关产权证书，开始销售。项目包括公寓住宅、别墅住宅及相关商用物业。登记信息显示，其土地宗号为浦东新区周家渡街道486街坊2丘，宗（丘）地面积60541平方米。
但随后的结果，公寓楼顺利办理好权属证书并销售一空，但别墅却始终未销售出去。
“当时是一起建好开卖的，售楼处都搭了，我看房的时候看了公寓，也去看了别墅，但最后买了公寓。”一位最早一批入住的公寓业主表示。
多位相关人士透露，别墅之所以长达十六七年一直没卖，是因为2004年前后建成时因为违规无法办理产权证书。
相关该项目的权证信息显示，该片别墅区共有30套，发证面积8721.7平方米。
“附近没有类似的在售别墅价格可供参照，但位置略差一点的地区别墅单价都在18-22万之间，保守按20万计算，估计这片别墅价值已经超过17亿了。”浦东地区一位房地产市场相关人士称。
不过另一些人也表示，这片别墅的价格很难说，地段确实核心，而且已经买不到了，稀缺性很大；但是由于建得比较早，这片地方已经很拥挤，而且是跟公寓楼在同一个小区，“能住得起这儿的别墅的人，不一定愿意跟公寓住一起。”
登记信息显示，该片住宅项目的开发商为上海地产集团（下称“地产集团”）旗下的上海中星（集团）有限公司（下称“中星公司”）。上述公寓业主表示自建成后到如今，该片别墅住宅始终处于毛坯房搁置于小区内，除了世博会期间翻新过外墙和修建过小区绿地等以外，未有其他工程动作。
2016年，地产集团旗下的另一家房地产上市公司中华企业（600675.SH）公告重大资产重组，地产集团将中星公司百分之百股权注入上市公司中华企业，上市公司同时向华润商业、平安不动产、平安磐海汇富、中远海运资产、合享投资及金投基金非公开发行股份募集配套资金。该重大资产重组中，评估中星公司账面资产净值74.9亿，标的资产评估值174.7亿，增值率约133%。
从中华企业2018年财报在存货中披露的该块别墅资产情况可知，按照开发成本截至2018年底其账面余额为4000万元。
“从4000万到17亿，增值超过40倍了。”上述房地产市场相关人士称。
最初建成时确实与公寓一同预售，为何一套都没卖出？
一位接近中星公司的知情人士表示，当年有一位温州商人打包全部买下了别墅项目，且交付了定金，所以没有对个人销售，“大概一年之后，也是因为一直办不下来证，就只有作罢，定金有没有拿回来都不清楚。后来也有另外的温州人接触洽谈过，也都没成功。”
产权证谜团
对于该次重大资产重组，中华企业披露的信息显示，地产集团对雪野路别墅项目作出承诺：将采取措施确保中星公司在资产交割日起三年内完成办理雪野路别墅的完全权属证书；如中星公司未能在上述期限内完成权属证书的办理工作使雪野路别墅处于可售状态，地产集团承诺回购；同时，如中华企业因雪野路别墅的违规建设等原因受到有关主管部门的行政处罚、第三方索赔或其他任何损失的，地产集团承诺赔偿中华企业因此而遭受的实际损失。
不过，记者查阅资产重组交易报告中未披露这块别墅项目，报告草案列示了中星公司所有项目，包括取得完整权属证书和尚未取得完整权属证书的项目，该块别墅均不在列。同时，中星公司资产注入时，剥离了未办理权属证书的资产，但又并没有剥离这一别墅资产。
直到2017年9月，才开始取得相关证书。中华企业2018年年报显示，2017年9月14日，中星公司已取得雪野路别墅的《新建住宅交付使用许可证》【沪建管（浦东）交付许（2017）第049号】，于2018年已办理部分房屋的产证证书【沪（2018）浦字不动产权第100439号】，面积为6751.33平方米，剩余1970.37平方米尚未办理。
该片别墅建成后未办产权证，原因在于“违规”似乎是相关方面所公认的，但具体何种违规则并不明朗。一位当年参与过项目建设同时也是该小区公寓业主的人士表示，建成之后大家都知道有问题，当时老板认为有把握办证，但后来并没有办下来。
“再后来世博会在附近举办，这片地方房价都涨了很多，公司也不着急去处理了，并且那会公司还有其他项目在做，这个就那么一直拖着。”上述人士表示。
一位从事房地产项目验收工作的人士介绍，从现场来看，该别墅一楼和阁楼的层高均明显超标，从而使得包括公寓和别墅在内的整个小区建筑整体容积率不达标。“这种情况下要办证，要么就更改建筑图纸，改造建筑，比如推掉几栋，使整体达标；要么就更改更早之前的规划设计图纸，补交土地款，这个方法政府部门一般不会轻易让改的，因为牵涉到太多相关方的利益。”
让小区内业主不解的是，自一开始至2017年之后成功办理了部分相关权属证书，这期间并未开展相应的施工工程对建筑进行改造，为何现在开始能办理证书？“而且是同一片别墅内部分取得产证证书、部分未取得证书，不知是什么情况。”
十几年中，住房使用标准已经发生了很大变化。上述熟悉房地产项目的人士表示，2004年前后建成的房子，要达到现在的使用和销售条件，改建工程量很多，水、电、墙等方面都需要重新铺设，停车位也是一个大问题。
21世纪经济报道记者就相关问题联系地产集团以及中华企业，截至发稿未获回应。
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